¿Puede el banco cambiar la fecha de escritura de tu casa en Granada por sus objetivos?
Como propietario que ha vendido su vivienda en Granada, lo último que esperas tras encontrar al comprador ideal es que un trámite ajeno a vosotros —como la hipoteca del comprador— altere los plazos pactados en el contrato de arras. Sin embargo, es una situación más habitual de lo que parece: presiones de los empleados bancarios, cierres de mes y objetivos comerciales que intentan dictar cuándo se debe firmar ante notario.
Pero la gran pregunta es: ¿tienen realmente la potestad de hacerlo? ¿Manda el banco o mandan las partes que firman el contrato?
El contrato privado de arras: la ley entre las partes
Desde el punto de vista legal y civil en España, el contrato de arras o de compraventa firmado entre el comprador y el vendedor es un acuerdo de voluntades de obligado cumplimiento. Las fechas estipuladas en dicho documento reflejan lo que ambas partes han pactado libremente, teniendo en cuenta plazos de mudanza, cancelación de cargas previas o disponibilidad personal.
El banco de la parte compradora no es parte firmante de ese contrato privado. Por tanto, carece de autoridad jurídica para modificar unilateralmente las condiciones o la fecha máxima fijada para la firma de la escritura pública ante notario.
¿Por qué intentan los bancos retrasar o adelantar las firmas?
En muchas ocasiones, los gestores, directores de sucursal y tramitadores hipotecarios operan bajo una intensa presión de objetivos comerciales mensuales y trimestrales. Esto genera dos escenarios muy repetidos en las notarías:
- Acelerar la firma a finales de mes: Si la operación está a punto de concederse, el banco puede presionar para escriturar antes del último día del mes en curso con el fin de computar la hipoteca dentro de sus métricas de cierre.
- Retrasar la firma al mes siguiente: Si el cupo de objetivos del mes ya está cubierto o la operación necesita entrar en el siguiente periodo de primas y comisiones, intentarán demorar la emisión de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), el DNI del apoderado o la provisión de fondos, buscando excusas burocráticas.
¿Qué consecuencias tiene para el vendedor ceder a estas presiones?
Para un propietario en Granada, aceptar un retraso o un cambio de fecha impuesto caprichosamente por la entidad bancaria puede acarrear verdaderos dolores de cabeza:
- Costes de suministros y comunidad adicionales si ya has desalojado la vivienda.
- Trastornos en la cadena de compraventa si con el dinero de esta venta ibas a adquirir otra propiedad.
- Incertidumbre jurídica y desgaste emocional innecesario tras haber cerrado un acuerdo firme.
Cómo frenar los intentos de manipulación de plazos del banco
Como vendedor, no estás indefenso ante las urgencias o retrasos injustificados de la financiera del comprador. Algunas pautas clave para mantener el control son:
- Estipular plazos realistas en las arras: Deja un margen razonable para la tramitación de la hipoteca, pero exige fechas límite claras y penalizaciones por incumplimiento imputables a la parte compradora.
- Exigir transparencia: Si el comprador argumenta que el retraso viene del banco, pídele que su gestor o bróker hipotecario aporte por escrito el motivo técnico y la fecha prevista real.
- Recordar las obligaciones del contrato: La falta de diligencia o la lentitud injustificada de la entidad financiera no exime al comprador de cumplir con el contrato de arras firmado contigo.
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