Impuestos al vender una casa heredada en Granada: Guía fiscal y costes
La venta de una vivienda heredada en Granada tributa principalmente en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida (diferencia entre el valor declarado en la herencia más gastos y el valor neto de transmisión) y mediante la Plusvalía Municipal (IIVTNU) ante el ayuntamiento correspondiente según los años de tenencia.
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Cuando se recibe un inmueble por sucesión en la provincia de Granada, es imprescindible distinguir dos momentos tributarios completamente diferenciados. El primer hito ocurre al aceptar y adjudicarse la herencia mediante escritura pública notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad. En este paso inicial, se liquida el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) ante la Junta de Andalucía —que actualmente cuenta con una bonificación del 99% para herederos directos de los Grupos I y II— y la primera Plusvalía Municipal por la transmisión 'mortis causa'.
El segundo hito fiscal sobreviene en el instante en que los herederos deciden transmitir la propiedad a un tercero en el mercado inmobiliario. En esta fase de compraventa, el transmitente se enfrenta de nuevo al sistema impositivo, concretamente al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por el incremento de patrimonio generado y a una segunda Plusvalía Municipal por el periodo transcurrido entre la fecha de fallecimiento del causante y el día de la venta ante notario.
Importante: El valor que se asigne al piso o chalet en la escritura de adjudicación de herencia determinará directamente la factura fiscal del IRPF el día que se formalice la venta. Un valor de adquisición excesivamente bajo elevará de forma sustancial la ganancia patrimonial tributable.
La ganancia o pérdida patrimonial generada por la transmisión de un inmueble heredado se integra en la base imponible del ahorro del IRPF en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio fiscal en que se formaliza la venta. Para calcular la base imponible exacta, la normativa tributaria exige determinar la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición real.
El valor de adquisición está constituido por el valor consignado en la escritura de aceptación de herencia (que no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro fijado por la Dirección General del Catastro a la fecha de devengo), al que se suman todos los gastos e impuestos inherentes a la adquisición: la cuota satisfecha del Impuesto sobre Sucesiones, la plusvalía municipal 'mortis causa', los honorarios notariales, la inscripción registral y los costes de gestoría. Por su parte, el valor de transmisión es el importe real de venta en escritura pública, minorado por los honorarios de intermediación inmobiliaria, gastos de cancelación de cargas o certificados obligatorios (como el certificado de eficiencia energética).
| Tramo de Base Liquidable del Ahorro | Tipo Impositivo Estatal + Autonómico |
|---|---|
| Hasta 6.000,00 € | 19% |
| De 6.000,01 € a 50.000,00 € | 21% |
| De 50.000,01 € a 200.000,00 € | 23% |
| De 200.000,01 € a 300.000,00 € | 27% |
| Superiores a 300.000,00 € | 28% |
Para optimizar al máximo la tributación y evitar pagar de más a la Agencia Tributaria, es fundamental recopilar cada factura y justificante de pago bancario asociado tanto a la herencia como a la comercialización del inmueble. Cualquier inversión clasificada como mejora o ampliación estructural (rehabilitaciones integrales, sustitución de cubiertas, instalaciones de climatización centralizada) se suma directamente al valor de adquisición, reduciendo la ganancia neta.
En el momento de la venta, son fiscalmente deducibles del valor de enajenación los honorarios profesionales de la agencia inmobiliaria encargada de la venta, los costes de tramitación del certificado energético, los gastos de gestoría y la cédula de habitabilidad o licencias de primera ocupación si fuesen requeridas. No tienen consideración de deducibles los gastos de mera conservación o mantenimiento ordinario (como trabajos de pintura básica o reparaciones de fontanería puntual).
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como Plusvalía Municipal, grava el aumento de valor experimentado por el suelo urbano durante los años en que el vendedor ha sido titular de la finca. En el caso de inmuebles heredados, el cómputo de años se inicia en la fecha exacta de defunción del causante y finaliza en la fecha de la firma de la escritura de venta.
En el Ayuntamiento de Granada y en los municipios del Cinturón Metropolitano (como Ogíjares, La Zubia, Huétor Vega, Monachil, Cenes de la Vega, Maracena o Albolote), así como en la Costa Tropical (Motril, Almuñécar, La Herradura, Salobreña o Castell de Ferro), el contribuyente puede elegir entre dos métodos de liquidación, optando siempre por el más ventajoso:
Tomemos como ejemplo la venta de un piso heredado en la zona de Camino de Ronda / Calle Arabial en Granada capital, adjudicado tras el fallecimiento del causante con un valor en herencia de 160.000 € y vendido tres años después por 210.000 €:
| Concepto de Liquidación | Importe / Detalle |
|---|---|
| Valor de Adjudicación en Herencia | 160.000,00 € |
| Gastos de Adquisición (ISD, Notaría, Registro, Plusvalía herencia) | + 8.500,00 € |
| Valor de Adquisición Fiscal Total | 168.500,00 € |
| Precio de Venta en Escritura Pública | 210.000,00 € |
| Gastos de Venta (Honorarios agencia, CEE, Plusvalía venta) | - 9.200,00 € |
| Valor de Transmisión Fiscal Total | 200.800,00 € |
| Ganancia Patrimonial Sujeta a IRPF | 32.300,00 € |
| Cuota Tributaria en IRPF a Ingresar | 6.663,00 € (19% primeros 6k + 21% resto) |
Existen circunstancias concretas contempladas en la Ley del IRPF que permiten exonerar de tributación la ganancia patrimonial obtenida por la enajenación del inmueble heredado. La más habitual ocurre cuando el heredero ha consolidado dicha vivienda como su propia residencia habitual durante un periodo continuado de al menos tres años y tiene más de 65 años de edad, o cuando reinvierte el importe total obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años.
Asimismo, los mayores de 65 años que transmitan una segunda residencia o inmueble no habitual heredado pueden acogerse a la exención fiscal si destinan el importe obtenido (hasta un límite de 240.000 €) a la constitución de una renta vitalicia asegurada a su favor en un plazo inferior a seis meses desde la formalización notarial de la venta.
No existe ningún plazo legal mínimo obligatorio de espera para vender un inmueble recibido en herencia. Tras la derogación en septiembre de 2021 del antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria, la inscripción a favor de cualquier heredero (incluidos hermanos, sobrinos o terceros) surte plenos efectos frente a terceros desde el mismo momento del asiento registral, permitiendo comercializar y escriturar la venta de forma inmediata.
La fecha de adquisición computable para la Plusvalía Municipal (IIVTNU) es siempre la fecha exacta del fallecimiento del causante, con independencia de la fecha en que se haya otorgado la escritura de adjudicación y partición de herencia. La fecha final del devengo será el día en que se otorgue la escritura pública de compraventa ante notario.
Si el precio acordado de venta es inferior al valor de referencia oficial determinado por la Dirección General del Catastro, la Agencia Tributaria de Andalucía podrá liquidar de oficio al comprador el ITP conforme a dicho valor de referencia. Para el vendedor, a efectos de IRPF, la ganancia se computará por el valor real pactado, pero se recomienda asesoramiento técnico especializado para fundamentar la discordancia en caso de comprobación de valores.
Cada heredero o copropietario tributa en su declaración del IRPF de manera individual y proporcional a su porcentaje de titularidad sobre la finca. Cada uno declarará su parte proporcional tanto del valor de adquisición como del valor de transmisión y de los gastos deducibles, aplicándose de forma independiente los tramos de la base imponible del ahorro.
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