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¿A qué edad no se paga IRPF al vender la vivienda habitual en Granada: 65 o 70 años?

La edad legal para no pagar IRPF al vender la vivienda habitual en Granada y toda España es a partir de los 65 años cumplidos (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). No es necesario esperar a los 70 años ni reinvertir el dinero obtenido para disfrutar del 100% de la exención fiscal sobre la ganancia patrimonial.

1. La edad legal definitiva: 65 años frente al mito de los 70

Existe una confusión recurrente entre los propietarios que deciden vender su casa en Granada Capital o en municipios del cinturón metropolitano como Ogíjares, La Zubia o Huétor Vega: muchos creen que deben esperar a los 70 años para no tributar en la declaración de la renta. La legislación estatal del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece con total claridad que el límite son los 65 años. A partir de esa fecha de cumpleaños, cualquier ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual queda exenta al 100%.

A diferencia de lo que ocurre con los propietarios menores de 65 años, quienes están obligados a reinvertir el importe total obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años para evitar el pago de impuestos, los mayores de 65 años disponen de libertad absoluta. Pueden conservar el capital íntegro, repartirlo entre sus herederos, destinarlo al ahorro o trasladarse a vivir de alquiler sin que la Agencia Tributaria les exija tributación alguna por la plusvalía generada en el IRPF.

Regla de oro fiscal: La fecha de la firma de la escritura pública notarial de compraventa ante notario debe ser posterior o coincidente con el día en que el titular cumple los 65 años. Transmitir el inmueble con 64 años y 364 días anula por completo el beneficio fiscal.

2. Requisitos de la Agencia Tributaria para considerar vivienda habitual

Para aplicar esta ventaja tributaria en transmisiones realizadas en barrios como Realejo, Albaicín, Camino de Ronda o Calle Arabial, no basta con tener 65 años: el inmueble vendido debe cumplir estrictamente la definición técnica y legal de "vivienda habitual". La normativa exige que el contribuyente haya residido en la propiedad de forma continuada durante un plazo mínimo de tres años antes de la fecha de transmisión.

Asimismo, se exige que la vivienda constituya la residencia efectiva en el momento de la venta o que haya tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Esto permite a propietarios que se han mudado temporalmente con familiares o a una residencia en localidades como Albolote, Maracena o Cenes de la Vega vender su antiguo piso sin perder la exención, siempre que no superen ese margen de 24 meses desde que dejaron de habitarla.

3. Matrimonios, copropiedad y edades distintas en Granada

Un escenario muy habitual al gestionar la venta de chalets en Monachil o pisos familiares en Parque Almunia y Parque Lagos es la titularidad compartida al 50% en matrimonios donde un cónyuge tiene 65 años cumplidos y el otro 63 o 64 años. En estas situaciones, la exención del IRPF no se aplica sobre la totalidad del inmueble de forma automática, sino de manera estrictamente individual y proporcional al porcentaje de propiedad del titular que cumple la edad legal.

El cónyuge mayor de 65 años disfrutará de una exención del 100% sobre su 50% de ganancia patrimonial. En cambio, el cónyuge menor de 65 años deberá tributar en su base del ahorro del IRPF por su mitad de ganancia, salvo que reinvierta su parte en otra vivienda habitual. Planificar la fecha de la escritura pública notarial para hacerla coincidir con el 65 cumpleaños del segundo cónyuge supone con frecuencia un ahorro de decenas de miles de euros.

4. El impuesto que sí debes vigilar: La Plusvalía Municipal

Es vital no confundir el IRPF (impuesto estatal) con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), popularmente conocido como Plusvalía Municipal. La exención para mayores de 65 años aplica únicamente sobre el IRPF. Al vender un piso en Granada Capital, o en municipios costeros como Motril, Almuñécar, La Herradura, Salobreña o Castell de Ferro, el vendedor sigue estando obligado a liquidar la plusvalía ante el Ayuntamiento correspondiente.

Este tributo municipal grava el incremento del valor del suelo durante los años de tenencia del inmueble (hasta un máximo de 20 años). No obstante, tras la reforma legal del tributo, el contribuyente puede elegir entre el método objetivo o el método de estimación directa (plusvalía real). Si la venta genera pérdidas respecto al valor de adquisición en la escritura anterior, la operación estará no sujeta a este impuesto local.

5. Tabla comparativa: Venta con 64 años vs. Venta con 65 años

A continuación se analiza el impacto tributario real al vender un piso adquirido en el año 2000 por 90.000 € en el distrito Ronda/Arabial de Granada y transmitido en 2026 por 240.000 € (ganancia patrimonial neta de 150.000 € tras deducir gastos de intermediación y notaría):

Preguntas Frecuentes sobre fiscalidad inmobiliaria en Granada

¿Qué ocurre si vendo una segunda residencia o un cortijo en la Alpujarra teniendo más de 65 años?

La exención automática del 100% de la ganancia patrimonial aplica exclusivamente a la vivienda habitual. Si transmites una segunda residencia en Calahonda, Carchuna o un cortijo en Lanjarón u Órgiva, la ganancia tributará en el IRPF. Sin embargo, los mayores de 65 años cuentan con una vía alternativa: pueden quedar exentos si destinan el importe obtenido (hasta un límite de 240.000 €) a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor en un plazo máximo de seis meses desde la venta.

¿Si tengo 65 años y vendo mi casa en el Realejo debo declarar la venta en el IRPF aunque no pague nada?

Sí. Aunque la ganancia esté 100% exenta de tributación, la operación debe reflejarse formalmente en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio fiscal en el que se firmó la escritura pública notarial. Se debe consignar la transmisión dentro del apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales, marcando la casilla específica que acredita la condición de transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.

¿Influye la hipoteca pendiente en la exención de IRPF para mayores de 65 años?

No influye de ninguna manera. A diferencia de los menores de 65 años que necesitan calcular la reinversión neta descontando la amortización del préstamo hipotecario, el vendedor mayor de 65 años queda totalmente libre de tributación sobre la ganancia, independientemente de que liquide una hipoteca existente en el acto de la firma notarial o del saldo bancario que reciba.